변창흠, 3기 신도시에 ‘찐 반값아파트’ 세울까
토지임대부·환매조건부 주택 묶은 공공자가주택…“LH가 땅장사, 분양가 올리는 구조 깨야”
변창흠 국토교통부 장관 후보자에 대한 관심이 뜨겁다. 변 후보자는 개혁 성향의 학자이자 주택·도시계획 전문가다. 서울주택도시공사, 한국토지주택공사 사장을 거치며 실무력을 검증받았다. 그가 주장했던 ‘공공자가주택’이 3기 신도시에서 현실화 할 수 있을지 주목된다.
변 후보자가 세종대 교수 재직 당시 발표한 논문이나, 한국토지주택공사 사장 시절 밝혔던 발언 등을 8일 되짚어 보면, 그는 공공분양·공공임대 중심으로 짜인 주거복지정책 빈틈을 메울 대안으로 ‘공공자가주택’을 강조해왔다.
공공분양은 잘 알려진 대로 ‘로또’를 양산한다. 분양가를 낮춰 공급해도, 이후 가격이 주변 시세 추종하니 분양받은 사람만 좋은 일 시키는 꼴이었다. 공공 아파트를 아무리 싸게 분양해도, 집값 안정엔 결국 도움 되지 못했다.
공공임대는 ‘내 집에서 살고 싶다’는 욕구를 해소하지 못한다. 10년, 20년 주거를 안정적으로 해결할 수 있지만, 중·저소득층의 ‘내 집 마련 꿈’과 거리가 먼 정책이다.
변 후보자는 공공자가주택으로 두 마리 토끼를 동시에 잡자고 주장했다. 시세의 50~70% 수준으로 분양하고, 대신 분양받은 사람은 정해진 가격에 공공기관으로 되팔게 만들자는 것이다. 이른바 ‘반값아파트’로 받아서 시세차익은 최소한만 가져가는 구조다. 변 후보자는 2007년 쓴 글에서 “결국 저렴한 분양가격으로 주택을 분양해 내 집 마련 기회를 확대하되, 최초 분양자가 갖는 개발이익을 환수해...거주공간으로서의 주택에 대한 인식을 제고할 수 있는 대안이 필요하다”고 강조했다.
간단해 보이지만 복잡한 설계가 필요하다. 당장, 분양가를 절반으로 끌어 내릴 수 있느냐가 문제다. 해법으로 ‘토지임대부 주택’이 제시된다. 토지는 공공이 소유하고, 건물(아파트·주택)만 분양하는 방식이다. 분양원가는 토지비와 건축비를 합하고 여기에 건설사 이윤을 붙여 산정한다. 이름처럼, 토지임대부 주택은 분양가에 토지비를 빼고 산정한다. 땅값이 평당 1천만원에, 건축비가 평당 800만원, 건설사 이윤이 200만원으로 가정하면 분양가는 평당 2천만원이 된다. 여기에 땅값 1천만원을 빼면 분양가는 절반으로 줄어드는 식이다.
계산에서 빠진 토지비는 분양자에게 ‘월 임대료’ 형식으로 거둬들인다. 한국토지주택공사 등 공공기관은 택지를 조성해 민간 건설사에 판매한 수익으로 조성비를 회수해왔다. 토지임대부 주택은 초기 조성비를 정부가 부담하고 ‘임대료’를 통해 장기적으로 회수하는 구조다.
토지임대부 주택을 분양받은 사람이 시세대로 팔 수 있으면 집값 안정에 도움이 안된다. 변 후보자는 ‘환매조건부 주택’을 대안으로 제시한다. 분양자가 되팔 때는 반드시 공공기관에 팔아야 한다는 조건을 붙이는 것이다. 되파는 가격에 대해서는 다양한 사례가 나올 수 있다. 시세차익을 모두 공공이 회수하면 분양가격을 더 낮게 하고, 반대로 시세차익을 분양자가 가져갈 수 있도록 설계하면 분양가를 좀 올려 더 받는 식이다.
3기 신도시, 변창흠표 반값주택 얼마나 들어갈까
‘토지임대부+환매조건부’ 공공자가주택이 시장에서 살아남을 수 있도록 꾸준히, 그리고 충분히 공급될 수 있느냐가 관건이다. 절반 수준의 분양가로 공공자가주택이 수도권에 꾸준히 공급된다면 집값하락을 유도할 수 있다.
형태는 아주 다르지만, MB정부 시절 ‘보금자리주택’은 분양가를 낮춰 집값을 ‘대세 안정화’ 한 바 있다. 서강대 이수형 경제학부 부교수 등의 연구 결과에 따르면 보금자리주택지구로 지정된 주변 아파트값은 평균 5~7%가량 하락한 것으로 나타났다. 당시 인근 주민들은 집값이 내려간다는 이유로 보금자리주택지구 지정을 반대하는 소송전을 벌이기도 했다.
부작용도 있었다. 2010년 보급된 보금자리주택에는 ‘토지임대부 주택’도 일부 있었다. 강남과 서초에 공급된 토지임대부 주택은 평당 분양가가 880만원대로 시세의 절반에 불과해 인기를 끌었다.
문제는 이후 주택가격이 상승하며 토지임대부 주택가격까지 덩달아 올랐다는 점이다. ‘토지임대부 주택’인 서울 강남구 자곡동 LH강남브리즈힐 시세는 84㎡ 기준 10억원 선으로, 분양가 2억2천만원에 비해 5배 가까이 올랐다. 시세차익을 수분양자가 가져가는 문제점이 드러난 것이다. 때문에 변 후보자는 “토지임대부 주택을 시행하는 경우에는 반드시 환매조건부 주택 제도를 동시에 채택하여야 한다”고 강조했다.
정부가 발표한 3기 신도시에 얼마나 많은 물량이 공공자가주택으로 공급될지 주목된다. 변 후보자는 지난 7일 한 신문과의 전화 통화에서 “(환매조건부·토지임대부 주택)도입에 대한 공감대를 만들어 향후 얼마나 공급할지 논의할 시기가 됐다”며 “도입 논의를 본격 시작하는 데도 제 역할이 있다고 생각한다”고 말했다.
3기 신도시는 남양주 왕숙·고양 창릉·인천 계양·부천 대장·하남 교산 등지에 17만3천채 규모로 조성된다. 아직 사업 시행까지는 갈 길이 멀지만 정부는 내년부터 사전청약을 예고하면서 속도를 내고 있다. 추진 일정이 빠른 남양주 왕숙이나 하남 교산 등은 공공자가주택 형식의 분양 물량이 검토될 수 있다.
신도시 아파트는 민간분양, 공공분양, 공공임대 등 다양한 형식으로 공급되는데, 이 중 얼마나 많은 물량이 공공자가주택으로 공급될 수 있을지 주목된다. 국토부는 임대와 분양 등 각각의 공급 비중에 대한 지구계획을 검토하고 있다. 계획은 국토부와 해당자치단체 등이 협의를 통해 확정한다.
최은영 한국도시연구소 소장은 “3기 신도시 공급 물량 대다수는 공공임대주택과 공공자가주택으로 공급하는 것이 바람직하다”며 “LH 등 공공기관이 공공택지를 조성하고 건설사에 비싸게 팔고, 이것이 분양가를 올리는 구조를 깨야 한다”고 지적했다.
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